港区の不動産売却で気をつけるべき特約

2022/01/12

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不動産売却では、契約書を取り交わしてその後不動産を引き渡します。
契約書にはこまごまとした項目が並んでいますが、本当に気を付けるべきは契約書本文だけではありません。真に注意すべきは特約にあるのです。
特約とは何か、どんな項目に注意すべきか、みていきます。

【そもそも特約とは何か】

不動産売買契約書は、売買対象の不動産に関する事項が記載されている部分、契約書本文、そして特約の部分からなっています。
このうち、契約書本文はどの業者もほぼ定型文です。不動産の業界団体が作成したひな型を使用している場合が多くあります。
そして今回のテーマは特約。特約とは契約書本文に記載されている条文以外の事項について決められる約束事のこと。その物件特有の事項について記載されています。

【特約の代表例は越境・ローン特約など】

特約の内容は多岐にわたるものの、代表的なものがいくつかあります。
例えば越境についての特約。戸建住宅の場合、隣の家の塀や建物、樹木などがこちらの敷地に越境していることもあります。
こうした場合、その越境の状態を双方が認め、改築等の際に越境を解消させるための特約です。

また、住宅ローン特約もよく使われる特約となっています。
これは住宅ローンの審査が不合格だった場合にはその契約を無償で解除する特約です。
買主の都合で契約を解除する場合は手付金の放棄が一般的な対応となっています。
ローン審査は金融機関の判断なので買主の責任ではない、というのが理由です。
実際上もローンを借りられない場合は購入代金が賄えない場合が多いもの。
ローン特約はこうした事例に対応するためのものなのです。

港区の場合、高額な物件も多いことからローンを利用する場合には借入金額も大きくなります。
ローン審査が通らないこともあるでしょう。
ローン特約には、特約を行使できる期日が決まっています。契約から2週間以内から1カ月以内といったかたちです。
この期日があまりに長いと、それだけ不動産を売却できるかどうかわからない不安定な期間が長くなります。
買主との折衝にもなりますが、2週間から1カ月程度にとどめておきましょう。

【まとめ】

特約は不動産によって千差万別です。その物件に応じた特約が必要となります。
ときには契約書本文に記載されている条項を打ち消す効果も特約にはあるのです。
こうした特約の設定には経験やノウハウが必要になります。
港区不動産売却センターは豊富な実績からこうした特約にも精通している不動産業者です。
港区で不動産売却をお考えの場合は、港区不動産売却センターにご相談ください。